CONDOMINI

Cos'è

Il condominio è disciplinato dal codice civile italiano. La legge 11 dicembre 2012 n. 220 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”), entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha riformato alcuni aspetti della materia, recependo gran parte della giurisprudenza e svecchiando la disciplina dell'istituto.

In base all'art. 1117 c.c., sono parti comuni dell'edificio, se il contrario non risulta dal titolo: le scale, l'atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l'edificio, i muri maestri,   ecc.; ed in base all'art. 1118 c.c. il condomino ha la possibilità di   rinunciare all'utilizzo delle parti comuni, come l'impianto di   riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non   derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli   altri condomini. Tale comunione è forzosa, ossia un proprietario non   può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al   pagamento delle spese (art. 1118, comma 2, c.c.).

Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell'intero condominio è espresso in   millesimi (che, per praticità, sono riportati in apposite tabelle millesimali).   Le tabelle millesimali si utilizzano per la ripartizione delle spese   condominiali, per la determinazione delle maggioranze di costituzione   delle assemblee e per le votazioni delle delibere.

Regolamento condominiale

È obbligatorio redigere il regolamento condominiale, se vi sono più di 10 condomini. Il regolamento può essere   contrattuale o assembleare.  Nel caso di regolamento condominiale contrattuale, il documento nella   quasi totalità dei casi è stato predisposto dal costruttore   dell'immobile o del gruppo di immobili, e depositato da un notaio per la trascrizione presso la locale conservatoria dei registri immobiliari (presso il catasto).

Il regolamento contrattuale si differenzia dal regolamento non   contrattuale (o assembleare cd approvato a maggioranza) in quanto può   contenere limitazioni al diritto di proprietà di alcuni condomini,   costituzioni di servitù,   assegnazione o destinazioni d'uso di parti comuni a un numero ristretto   di condomini o per finalità ben definite (ad es. destinazione   dell'abitazione per il portiere); le norme di tale documento possono   infatti essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio; quando si acquista una proprietà nel   condominio retto da tale tipo di regolamento, lo stesso viene   automaticamente accettato dal neo-acquirente, in quanto trascritto presso la conservatoria.

Il regolamento predisposto dall'originario proprietario e/o   costruttore dell'edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole   unità abitative solo se il relativo acquisto è fatto in epoca successiva   alla predisposizione del regolamento stesso: infatti se nell'atto di   acquisto fosse previsto l'obbligo di rispettare il regolamento da   redigersi in futuro risulta evidente che viene a mancare uno schema   negoziale definitivo; in quest'ipotesi diventa suscettibile di essere   compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del contratto, pertanto il regolamento può vincolare l'acquirente solo se,   successivamente alla sua redazione, vi presti volontaria adesione. Il regolamento approvato dall'assemblea di condominio con maggioranza qualificata, Invece, può contenere solo norme che regolano la vita comune dei   partecipanti al condominio, ossia non può limitare l'esercizio libero   del diritto di proprietà da parte dei condomini (ad esempio il regolamento contrattuale originario può vietare la destinazione d'uso   degli appartamenti per attività commerciali; ma non a seguito di una   modifica dello stesso approvata a maggioranza).

L'articolo 1138 del codice civile dispone che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

L'Assemblea

L'assemblea di condominio, nell'ordinamento giuridico italiano, è   l'organo deliberante del condominio, disciplinato dagli art. 1135, 1136 e   1137 del codice civile italiano.

Hanno diritto di partecipare   all'assemblea tutti i condomini, che devono essere avvisati in maniera   certa almeno 5 giorni prima, attraverso posta raccomandata o mail   certificata.

La riforma del 2012 all'articolo 66 disp.att. cc. ha   formalizzato le modalità di convocazione (raccomandata, PEC o fax)   eliminando finalmente le incertezze in materia.

L'assemblea decide sul   regolamento di condominio, sulla nomina dell'amministratore, sulla   gestione ordinaria e straordinaria del condominio.

L'assemblea si esprime a doppia maggioranza (millesimi e teste), che può variare a   seconda di quello che viene votato.  

L'Amministratore di condominio

L'amministratore di condominio, ai sensi della legge italiana, è l'organo esecutivo del condominio.

Non è previsto un albo degli amministratori di condominio, ma solo libere associazioni sindacali di categoria.

Requisiti

Attualmente, secondo le modifiche apportate dalla legge n. 220/2012, è obbligatorio che l'amministratore sia qualificato, con   titolo di studio di diploma di scuola superiore, aver frequentato corsi   di formazione iniziale e successivi corsi periodici annuali di   aggiornamento, deve possedere requisiti morali, tra cui la non condanna   per una serie di delitti, non essere stato detenuto, salvo   riabilitazione, non protestato. La riforma ha mantenuto l'agevolazione   dei proprietari nel potere amministrare il proprio condominio, esentando   gli stessi dal requisito del titolo di studio e dalla formazione   iniziale e periodica.       

Dopo la riforma della legge 11 dicembre 2012, n. 220 e l'entrata in vigore del decreto del Ministero della Giustizia n. 140 del 24 settembre 2014, la figura deve essere ricoperta da   soggetti abilitati da enti e istituti di formazione; e quindi   frequentare un corso di formazione professionale della durata di almeno 72 ore, e corsi annuali di aggiornamento di 15   ore; il contenuto delle attività è di tipo teorico-pratico, e la   formazione deve essere curata da un responsabile scientifico. Il corso fornisce conoscenze riguardanti le problematiche in tema di   spazi comuni, la normativa urbanistica, la contabilità, le regole di   ripartizione dei costi in base alle tabelle millesimali e la sicurezza   degli edifici. Il luogo di svolgimento del corso dovrà essere una delle   sedi abilitate, presenti in tutta Italia.

Nomina     

È prevista dal codice civile italiano, che all'art. 1129 recita: «Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede,   la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su   ricorso di uno o più condomini o dall'amministratore dimissionario.   (...) L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende   rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le   dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La   revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo   dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con   le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere   disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel   caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il   conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. (...)»       

La legge quindi non prevede sanzioni per i condomini che non   provvedano alla nomina di un amministratore, ma un solo condomino (o   l'amministratore uscente) può rivolgersi al Tribunale e ottenere la   nomina giudiziaria di un amministratore.

Dunque l'amministratore può essere nominato:    

• dall'assemblea dei condomini, con la dovuta maggioranza;    
• in difetto, ove i condomini siano almeno nove e l'assemblea non vi   provveda, o non si raggiunga una maggioranza su nessun candidato, dal tribunale ordinario, in sede di volontaria giurisdizione.
• La nomina dell'amministratore fatta dal costruttore e/o venditore di   un edificio, anche se inserita nel rogito di acquisto, è nulla. La   nomina dell'amministratore è vincolata alla legge: è necessaria la   maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore   dell'edificio (cioè 500 millesimi su 1.000, cfr. art. 1136, secondo   comma, c.c.). La stessa maggioranza, secondo la passata giurisprudenza, è   necessaria per confermare l'amministratore per un altro anno. Si sta   formando però una giurisprudenza che, per la sola riconferma, ritiene   sufficiente la maggioranza ridotta di un terzo. Si veda sul punto Trib.   di Roma n. 10701/09. Infatti, nella lettera della legge, troviamo una   distinzione tra la nomina e la revoca dell'amministratore (art.1136, comma 4) e conferma dell'amministratore (art.1135, comma 1, punto 1), ove si ponga un diverso significato tra nomina e conferma.

Cessazione e revoca

• L'incarico dell'amministratore di condominio cessa nei casi in cui vi sia:
• revoca da parte dell'assemblea condominiale;
• revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria competente;
• dimissioni volontarie;

nomina di altro amministratore

La revoca può avvenire dall'assemblea condominiale, con la stessa   maggioranza necessaria per la nomina, anche senza motivo (art. 1136 del   codice civile). Tuttavia, secondo diversi giuristi, i condomini hanno   l'obbligo di provvedere a corrispondere il compenso fino alla fine della   durata contrattuale concordata, al massimo un anno.

La riforma del condominio del 2012, ha specificato un elenco di casi   che rientrano nella qualifica di gravi irregolarità che fanno scattare   automaticamente la revoca giudiziaria (su richiesta di almeno un   condomino):

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto  rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri  casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni  dell'assemblea;

3) la mancata apertura e utilizzazione del conto di cui al settimo comma (conto corrente condominiale)

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del  condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei  registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al  condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6),   7) e 9) (tenuta del registro dell'anagrafe condominiale e dati di   sicurezza e del registro dei verbali delle assemblee, fornire al   condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei   pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso);

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al   secondo comma del presente  articolo (cioè i dati anagrafici e professionali dell'amministratore, il   codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la   denominazione, il locale ove si trovano i registri dell'anagrafe   condominiale e dei dati di sicurezza dei fabbricati e impianti del   condominio, il registro dei verbali delle assemblee, nonché i giorni e   le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può   prenderne gratuitamente visione e ottenere copia da lui firmata).

Le competenze Giuridiche

L'amministratore   professionista deve conoscere le norme del codice civile che regolano   la materia e tutte le norme che possano in qualche modo coinvolgere il   condominio nei suoi aspetti civilistici e penalistici.

L'aggiornamento continuo consente una conoscenza approfondita   delle norme sulla responsabilità civile, sui vari aspetti del diritto di   proprietà (confini, immissioni, ecc.) e degli altri diritti reali (uso,   abitazione, usufrutto...), oltre che dei diritti sulle obbligazioni e   di credito, diritto di garanzia (pegno e ipoteca), diritti sulle cose   mobile e immobili.

Inoltre dovrà avere conoscenze in ambito assicurativo e   urbanistico, con piena conoscenza delle norme comunali che possono   modificare o disciplinare in maniera difforme dalla normativa generale.

Dovrà avere anche conoscenze approfondite in materia psicologica e   di mediazione, il nuovo strumento di conciliazione obbligatoria per le   materie condominiali.

Infine, altre competenze da possedere sono quelle tecniche, fiscali e contabili.

L'amministratore condomino può delegare tutti i compiti   descritti, separatamente, o a gruppi, a professionisti competenti per i   specifici settori, rimanendo però il titolare dell'incarico.   Sostanzialmente all'amministratore condomino è richiesta la diligenza   del buon padre di famiglia, ma se il mandato è gratuito, la   responsabilità per colpa è valutata con minor rigore.

Le competenze Tecniche

L'amministratore   professionista deve avere le competenze tecniche per affrontare le   discussioni con gli altri professionisti in merito ai progetti di   ristrutturazione e agli interventi ordinari e straordinari da   effettuarsi nel fabbricato compresi i progetti esecutivi implementati   dalle imprese.

Gli artt. 1124, 1125, 1126 c.c. citano altri esempi come:

• manutenzione e ricostruzione delle scale;
• manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai;
• lastrici solari.

L'amministratore deve avere le competenze tecniche per affrontare le   discussioni con le imprese nei lavori da eseguirsi su tutti gli impianti   e i beni elencati come esempi al punto 3 dell'art. 1117 del codice   civile come:

• impianto di centrale termica condominiale per la produzione e   distribuzione dell'acqua calda da riscaldamento e dell'acqua calda sanitaria (caldaia, bruciatore, vasi di espansione); caldaie a condensazione oppure coogeneratori per la contemporanea produzione di   energia elettrica;
• impianto di contabilizzazione del calore (ripartitori);
• impianto di sicurezza antincendio (estintori, attacchi vigili del fuoco, idranti, porte tagliafuoco, pressurizzatori, splinker);
• impianto di raffrescamento;
• impianto del teleriscaldamento;
• impianto di sollevamento (ascensore e barriere architettoniche);
• impianto idraulico generale (rete fognaria, fosse biologiche, degrassatori delle cucine, acque chiare e acque nere);
• impianto di autoclave (cisterne, pompe modulanti, verifica della potabilità dell'acqua);

• impianto delle pompe sommerse (per il sollevamento delle acque dai piani sotto il livello stradale) e gruppo di continuità;
• impianto dei pannelli solari condominiali per la produzione   dell'acqua calda sanitaria (cisterne, distribuzione, pompe e contabilizzatori dei consumi);
• impianto fotovoltaico condominiale per la produzione dell'energia elettrica (allacciamento alla rete pubblica/inverter);
• impianto elettrico (protezione dell'impianto con differenziali e magnetotermici);
• impianto televisivo del digitale terrestre e satellitare;
• impianto citofonico e di videosorveglianza;
• impianto di messa a terra;
• impianto automatico (cancelli motorizzati radiocomandati);
• impianto d'irrigazione dei giardini (manutenzione e potatura periodica dell'area verde come piante e alberi; cura dell'arredo);
• impianto di esercizio della piscina condominiale.

La Contabilità

L'amministratore inoltre deve tenere la contabilità del condominio. L'assemblea condominiale delibera sulle spese necessarie per la manutenzione e conservazione delle parti condominiali; i proprietari sono responsabili in solido e i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri condomini (art. 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile).

Per la tenuta dei conti di un condominio sono necessarie competenze in materia di contabilità per la registrazione:

• dei versamenti dei condomini;
• delle fatture dei fornitori;
• dei pagamenti ai fornitori;
• delle spese su addebiti personali;
• dei versamenti delle ritenute d'acconto (codici tributo);
• dei pagamenti immediati (spese bancarie, scontrini, offerte sala assemblea);
• dei rimborsi ai condomini;
• dei crediti e delle entrate varie;
• dei giroconti;
• delle spese anticipate dall'amministratore;
• delle spese condominiali e personali a preventivo;
• dei fondi di riserva;
• degli addebiti personali per bollettini, postali e interessi per rate non versate;
• della tenuta dell'inventario di magazzino.

Per il corretto movimento dei debiti e dei crediti ogni registrazione   è associata a una tabella millesimale in quanto, come stabilito dagli   artt. 1123, 1124, 1125, 1126 e soprattutto 1117 c.c., le spese sono   ripartite in proporzione all'uso della cosa comune e quindi, per ogni   registrazione, la spesa deve essere ripartita tra il gruppo di condomini   che ne trae utilità, cioè paga chi può usare e non necessariamente chi è   soltanto proprietario, e l'uso è potenziale; le spese delle pulizie   sono a carico dell'appartamento anche se non è abitato.

Alla fine di ciascun anno l'amministratore predispone il   rendiconto di gestione condominiale. In esso sono riportate le entrate e   le uscite di cassa, la situazione dei crediti e debiti del condominio e   di ogni condomino e il prospetto dei conti correnti e dei fondi di   riserva.

Le ritenute d'acconto devono essere riepilogate nel mod. 770. Tale   modello va inviato all'Agenzia delle Entrate con procedura telematica.

 Responsabilità fiscali

Va premesso che, nessuna legge vieta, con specifica delibera assembleare,   di indicare come rappresentante fiscale un condomino oppure un   professionista competente del settore, diverso dall'amministratore   condominiale. In tal caso,  l'amministratore condominiale fornirà al rappresentante fiscale   informazione tempestiva su ogni pagamento e garantirà la capienza per i   prelievi, autorizzati dal rappresentante fiscale, operati dall'Agenzia   delle Entrate. Notare che molti amministratori già incaricano un   fiscalista appositamente per tale gestione, restando però il   rappresentante fiscale. La separazione della figura della rappresentanza   fiscale da quella della amministrazione, permette un puntuale controllo   sull'operato contabile dell'amministratore e una maggiore sicurezza sul   rispetto degli obblighi fiscali, essendo coinvolte due persone   separate.

Ritenute d'acconto

Il condominio è soggetto sostituto d'imposta e quindi il rappresentante   fiscale (in genere l'amministratore), per conto del condominio stesso, è   tenuto a effettuare e versare le ritenute di acconto entro il 16 di   ogni mese.  In caso di mancato o ritardato versamento di tale ritenuta il condominio   è soggetto a sanzioni e interessi di mora.

Certificazioni sostituto d'imposta

Il rappresentante fiscale ovvero l'amministratore, deve inviare le certificazioni sostituto d'imposta a fornitori, lavoratori autonomi e dipendenti entro il 28 febbraio dell'anno successivo a quello in cui le   somme e i valori sono stati corrisposti.

Dichiarazioni sostituto d'imposta

Il rappresentante fiscale ovvero l'amministratore, deve inviare annualmente all'Agenzia delle Entrate, con mod. 770, le dichiarazioni riguardanti le ritenute effettuate e i relativi versamenti.

 Attribuzioni, doveri e poteri

L'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 c.c., ha l'obbligo di:

eseguire le deliberazioni dell'Assemblea dei Condomini e curare l'osservanza del Regolamento di Condominio;

disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi   nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior   godimento a tutti i condomini;

riscuotere i contributi e pagare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Inoltre, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

Osservanza del regolamento condominiale

Al   fine di attivarsi per far cessare gli abusi, l'amministratore non   necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già   tenuto ex lege (art. 1130, comma 1 c.c.) a curare l'osservanza del   regolamento del condominio al fine di tutelare l'interesse generale al   decoro, alla tranquillità e all'abitabilità dell'edificio; ed è altresì   nelle sue facoltà, ai sensi dell'articolo 70 disp. att. c.c, anche   quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di   siffatte violazioni del regolamento ove lo stesso preveda tale   possibilità.